江苏时代投资咨询有限公司 赵军、李桂兰 一、案例背景 2017年5月某区级政府通过招商引资方式引进某旅游开发公司（承租人）对区属某国企（产权人）拥有的运河旁某公园及其建筑物进行租赁用于民宿旅游。公园占地76.19亩，分布建筑物11幢，建筑面积4755.25平方米，合同约定租赁期20年，承租人租赁期内按约定期限向产权人缴纳租金。 产权人同意承租人根据运营需要对公园内建筑物进行改造、新建。2017年7月承租人（发包人）通过洽商方式与扬州某园林有限公司（承包人）签订了施工合同。施工合同主要条款： 工程承包范围：已有房屋拆除、装修改造；新建建筑；公园内景观绿化提升改造等。 合同价约5000万元，合同价按相关计价定额、规范、图纸等经有资质的造价咨询单位编制总造价，让利幅度5%；合同约定固定单价形式，并就合同单价的风险范围、价款支付、履约担保、工期延误、文明施工等在专用条款中作了明确。 工程自2017年7月开始施工，因承租人（发包人）资金困难未按合同约定的付款周期支付工程款，导致该项目自2018年2月底一直处于停滞状态，承租人也未按期向产权人缴纳租金。 至停工时已施工及现场实际情况：拆除了三栋旧房屋；对部分已有建筑物的门窗、吊顶、玻璃等进行了拆除；新建精品民宿三栋建筑：停工时除一幢主体封顶，另两幢主体结构施工到两层、三层，三栋建筑墙体砌筑均未施工，外墙脚手架搭设已完成，现场留有40t.m塔吊一台，钢筋约20吨，钢筋加工机械等，施工场地内凌乱堆放已拆除的立模用的复合木模板、周转木材、钢管、扣件若干。 2019年7月产权人根据市区两级政府要求并经区政府专题会议明确收回公园及其资产，经双方友好协商，决定终止租赁合同，并一致同意委托我司对该项目已投入的工程造价及承租人、承包人的合理赔偿诉求进行审核评估，为产权人与承租人及承包人协商谈判提供决策依据。 承租人共提出赔偿金额1741.47万元，其中：承包人工程款669万元，承包人提出人工、材料、机械设备、资金成本等索赔款451.28万元；承租人调研立项等建设工程其他费用621.19万元。 二、争议焦点 （一）承包人相关的争议及赔偿费用 1、合同结算方式矛盾，工程结算是按固定单价还是按实结算总价让利5%； 2、承包人无建筑工程施工资质，按现行计价规定，已完工程量部分管理费、利润、文明施工措施费、规费如何计取； 3、索赔费用： （1）2018年2月至2019年6月停工损失人工工资索赔46.2万元； （2）材料损失110.15万元，其中①复合木模板、周转木材20万元；②钢管扣件租金71.4万元；③现场剩余的钢筋25吨18.75万元； （3）机械设备损失41.15万元； （4）资金成本105万元； （5）发包方承诺抢工费9.6万元； （6）融资100万元； （二）承租人相关赔偿要求： 1、图纸设计费98.5万元； 2、运营费用140.12万元； 3、免除租金118.08万元。 三、问题分析及争议解决 （一）承包人相关争议及赔偿费用 1、施工合同结算方式矛盾：协议书部分明确合同价5000万元为估算价，结算时按实结算总价让利5%；专用条款约定固定单价合同。承包人报送结算时提供了一份预算书，要求按预算书中的单价结算。但该预算书只有承包人单方盖章，由于本工程未履行招投标手续，在签订合同前无承发包双方共同确认的预算单价。签订合同后承包人编制了工程预算并报送发包人但未得到认可。施工过程中发包方已委托了跟踪审计单位对2017年8-10月份月度签证进行了造价审核，结算方式按实结算总价让利5%，并出具了经发包方、承包方、咨询单位盖章确认的工程结算审定单。审计人员参照《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十一条：“....,应当参照实际履行的合同作为工程价款的结算依据”。本工程实际履行的合同结算方式是按实结算总价让利5%，本次结算时应参照执行。此结算方式最终得到产权人、承租人（发包方）、承包人共同确认。 2、已完工程量部分管理费、利润、文明施工措施费如何计取的矛盾：签订合同时承包人无建设工程施工资质、无计价手册，报送结算前承包人已取得建设工程资质、计价手册，但未核定文明施工费、规费。承包人提出无法核定文明施工措施费的原因是发包人建设程序违规，责任方是发包人，承包人文明施工措施费已经实际发生，要求计算相应的管理费、利润、文明施工措施费、规费。 经会议协调：鉴于承包人现已有计价手册，参照“《建设工程司法解释一》第五条承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持”，根据该条款的精神协调会同意计取了管理费、利润。因计价手册未核定文明施工措施费、排污费，虽然承包人在实际施工中对于文明施工费有所投入，但根据合同补充条款23.2本工程安全文明施工措施费经造价管理部门核定后支付以及扬建工（2014）20号文的规定，未经定额站核定不得计取安全文明施工措施费、排污费。 3、承包人索赔费用如何合理计算： （1）人工工资索赔46.2万元，费用组成主要是现场管理人员工资、看管工程的保卫人员从停工以来17个月的工资、以及向承租人催款人员的费用。经审计人员分析初步同意管理人员按1个月工资计算，看管工程的保卫人员按17个月工资计算，催款的费用不予认可。最终同意审计人员意见，按11万元赔偿人工工资； （2）材料损失110.15万元，其中①复合木模板、周转木材20万元，承包人提出因为停工期间风吹日晒，现场所有复合木模板、周转木材已无法使用；②钢管扣件租金71.4万元，租金从2018年2月至2019年6月合计17个月，每月4.2万元；③现场剩余的钢筋25吨及现场立模板用的螺杆合计18.75万元。 审计单位确认索赔金额的原则：根据《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于①、②条承包人自身管理的原因造成的现场遗留的非正在使用的材料复合木模板、周转木材、钢管、扣件索赔要求不予认可，承包人应在停工后及时止损，将不使用的钢管、扣件及时归还给租赁单位，模板、周转材料应及时入库，这部分的损失应由承包人承担。 审计人员对已立模、已搭设脚手架部分的模板、周转木材、钢管、扣件进行了测算，测算方法为：利用广联达图形算量计算出模板的接触面积，按现场实际采用的木方规格40×80@150-250测算木龙骨含量，复合木模板按周转次数5次，木龙骨按周转次数8次，扣除已使用的次数，剩余的次数按一次性摊销考虑，测算后复合木模板、木方的剩余摊销为91126.7元。 承包人报送结算时提供了钢管扣件租赁合同，要求按租赁协议中的单价及数量计算租金，审计人员发现提供的租赁协议单价已严重偏离市场价格且数量无法确定。 审计人员对于支撑用的钢管、扣件，根据现场搭设的方案取一开间轴线的面积进行现场计量计得每平方米钢管扣件含量，再乘以现已搭设支架的总面积得出支架部分的钢管、扣件总量。外墙脚手架材料用量根据外墙脚手架材料用量估算表软件输入脚手架外围长度、脚手架高度、步距、纵距、横距自动计算出外墙脚手架所需的钢管、扣件总量。按扬州工程造价管理指导价（2018年2月~2019年6月）中发布的脚手钢管、扣件租赁价的平均价计算出租金单价，最终得出钢管、扣件租金为274980元。 审计人员、委托单位、发包方、承包人、监理单位对现场遗留的钢筋进行了清点，实际统计后的现场未使用的钢筋总量为20吨，经测算未施工项目约需钢筋8.5吨以及现场螺杆0.586吨。审计人员初步意见是只认可8.5吨钢筋及0.586吨螺杆金额且需要扣除残值，多余钢筋不予认可。 经会议协调，复合木模板、周转木材按10万元计算，钢管、扣件按30万元计算，现场所有遗留钢筋均由委托单位收回处理，按2018年2月指导价中的钢筋价格计入，计8.95万元，共计按48.95万元赔偿材料损失。 （3）机械设备损失如何合理计取：承包人报送的机械设备损失共计41.15万元，其中塔吊40t.m租金按提供的租赁合同650元/天计算×17个月=33.15万元，其他钢筋加工机械、木工机械申报的8万元。审计人员按定额测算塔吊停滞台班为172.64元/天，考虑塔吊实际为租赁，经市场询价40t.m塔吊租金约为220~250元/天（不含驾驶员工资5500~6000元/月）。审计人员初步意见：停工期间塔吊租金约按235元/天×17个月×30天=11.99万元，驾驶员工资5800元/月×1个月补偿=0.58万元，其它钢筋加工机械、木工机械考虑到应为承包人自有，停工期间应妥善入库保管，此费用不予认可，初步确认金额为12.57万元。后经会议协调同意机械设备损失按审计意见12.57万元计算。 （4）资金成本105万元：主要组成为未付的工程款（包括业主融资及停工期间损失费用）按银行同期贷款利息计算，合计18个月。（未支付工程造价400万元+融资100万元+停工期间损失206万元）×银行同期贷款利率10%×1.5=105万元。 审计人员按建安工程费450万元-已付工程款197.5万元=未支付工程款252.5万元×7.2%银行同期贷款利率/12×15个月=227250元计算，此项费用经会议协调同意按审计意见22.725万元计算。 （5）签证的抢工费9.6万元：其中6.1万元是基于不回土，采用满堂脚手架增加的费用，根据现有工序报验资料及照片显示是采用先回填后搭设排架的方式，此项签证不能成立。另3.5万元是模板积雪采用购买热水及人工铲雪费用计3.5万元，审计认为此项费用是属于冬雨季施工措施费不予计取。后经会议协调：同意审计人员意见，此项费用不予计入。 （6）融资索赔100万元：审计人员查阅资料该项费用应为履约保证金，根据合同3.7承包人提供履约担保的形式、金额及期限：承包人必须向发包人提交合同总价5%的履约保证金或履约保函，工程竣工验收合格后一次性退清，不计利息。该费用应为履约保证金，不应计取银行利息也不应计入工程回购费用，建议由发承包双方自行结算。后经会议协调同意审计人员意见，此项费用不予计入。 （二）承租人索赔费用 1、图纸设计费98.5万元：发包方要求计算图纸设计费98.5万元，并提供了合同。审计人员查阅合同发现合同总价98.5万元由建筑设计24.1万元，室内设计54.756万元，景观设计19.7万元组成；根据发包方提供的图纸已完成部分为建筑设计24.1万元，其余有一栋宾馆老楼改造结构设计以及室内设计的效果图设计，没有详细的装饰施工图以及室外景观图。审计建议建筑设计24.1万元可以计入，室内设计工作未全部完成，按54.756×0.3=16.43万元计入，景观设计未提供设计成果不同意计入，最终设计费按建筑设计费24.1万元+室内设计16.43万元=40.53万元计入。后经会议协调同意审计人员意见，此项费用按40.53万元计入； 2、运营费用140.12万元：该费用组成主要是宣传推广费、水电费、电线网络费、办公费、差旅费、招待费、管理人员工资。其中人员工资占比较大为117万元。审计人员对财务记账凭证进行了查阅分析，停工前办公人员工资为72万元，现场遗留的办公设备、空调等资产约6万元。审计对办公设备、空调等资产采用年限平均法计算余值，不考虑残值，余值=6万元/6年寿命期×（6年寿命期-2年已使用期）=4万元；停工前办公人员工资赔偿建议由会议协调确定。经会议协调：此项目经营失败主要责任应由承租人即发包人承担，考虑到产权人主动提出终止租赁合同的原因给予承租人50%费用补助，运营费按7 ***付费内容*** |
