某住宅项目实施阶段规划变更合同谈判案例

苏州秉诚工程造价咨询有限公司 李  翔

摘要：近年来随着建筑市场的快速发展，建设项目中投资人越来越重视全过程造价咨询服务在项目开发各个阶段发挥的作用，咨询人员的技术经验和专心致志工作不仅为委托方在工程实施的各个环节提供决策参考，也为参建各方在重大问题分歧和争议协商处理中发挥着重要协调作用。咨询人员利用企业的数据平台优势和对技能工具的不断升级使用，不仅为项目日常工作提供了便利，也为在处理项目复杂管理问题时的快速反应提供了迅捷保障。同时，咨询人员自身的知识储备以及工程经验积累，在项目重大问题处理中发挥沟通桥梁作用，也使其在工作中更具有主人翁精神的内驱力。

 关键词：合同谈判，档案管理，BIM算量，合作共赢

引 言

项目建设过程中，全过程造价咨询服务在投资控制、节约资金方面发挥着重要作用。现如今，在新的市场环境下，市场参与主体竞争激烈，工程管理日常工作中对咨询人的要求不仅仅要发挥其造价职能，还要在各个领域为决策层归纳总结数据及信息，不断提升项目管理参与度。笔者在从事某房产公司投资的住宅建设项目中，面对特殊事件，以造价咨询者的站位深度参与了某起重要项目节点的推进，以此作为分享。                     

一、案例背景

某房产公司通过市场招标与某施工总承包公司签订了某住宅项目施工总承包合同，该合同项目建筑面积8.6万平方米，合同工期为642天，合同总价12679万元，项目原建设方案为高层住宅项目，正式实施阶段由于政府规划调整，该住宅地块原规划的高层住宅方案被调整为多层住宅项目，调整后的项目建筑面积为5.3万平方米，估算新方案工程总造价约7950万元。

由于该项目双方合同已经签订，如果采用合同终止或重新招标等方式势必导致双方矛盾激化且造成双方均不愿意看到的较大损失。问题出现后，作为该项目的全过程造价咨询单位，在充分获取双方的主要争议点及诉求后，通过对原招标成果的分析和归纳，积极协调双方通过会议的形式在主要争议问题上达成一致意见，过程中充分发挥咨询单位的资料搜集能力和数据分析能力，努力让双方在谈判中寻找价值共同点，实现各方共赢。

二、主要争议及协商过程

1、关于原方案合同综合单价调整

（1）双方争议焦点

房产公司主张，该项目合同价由甲乙双方确认的工程量计算规则及单价说明计算确认，因方案调整的工程量实体变化应按实调整但综合单价不再调整，最终确认新版方案最终合同总价。总包单位则认为，工程量实体的变化造成其原始投标策略误判，且方案调整高层住宅变为多层住宅总体量大大趋减，仅按新方案实体工程量变化调整原合同总价明显不合理，固提出对原合同综合单价中的钢筋、混凝土、模板、砌体等进行重新议价。

（2）争议解决过程

针对总包单位诉求，咨询公司通过档案管理后台调取了多个类似同期项目实际中标价数据，并参考定额工具对该项目原方案中标价进行了对比。在会议时，向总包单位展示了主要分部分项清单综合单价的对比情况，并讲解和展示数据分析过程及依据，对比结果如下：

主要清单子目综合单价对比表

序号	分部分项清单 （简化）	单位	总包原方案中标单价	定额测算单价	类似项目单价	平均偏差率
1	砼综合（结构）	元/m3 ***付费内容*** 剩余 69% 内容需要 1.00 文章券，加入VIP免费阅读 用券阅读 开通会员

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